أحد الأسئلة التي أراها مرارًا وتكرارًا في مجموعات أخبار REI هو & # 8220 ؛ هل يمكن للبائع الحصول على قرض آخر؟ & # 8221؛ هذا سؤال رائع لأنه غالبًا ما يكون أحد الاعتراضات التي يثيرها البائع عند مناقشة عرض إبداعي.
الإجابة المختصرة هي & # 8220 ؛ نعم & # 8221 ؛. فقط في حالات نادرة لن يكون البائع قادرًا على التأهل للحصول على قرض آخر. هذا ، بالطبع ، يفترض أن البائع سيكون مؤهلاً عادةً إذا لم يترك قرضه وراءه. دعونا نستكشف التفسيرات المحتملة التي يمكن استخدامها مع البائع.
تأجير مباشر
إذا لم يقم البائع ببيع المنزل وخطط للانتقال على أي حال ، فسيضطر البائع إما إلى فقدان العقار لحبس الرهن أو تأجيره قريبًا.
نعم ، هناك حلول أخرى ، ولكن هذا ما يراه البائع الدافع النموذجي كخياراته بحلول الوقت الذي يقفز فيه على الهاتف ويبدأ في الاتصال بالمستثمرين العقاريين. يبدو أن الردود المذكورة أعلاه هي أكثر إجابتين شيوعًا لـ & # 8220 ؛ ماذا ستفعل إذا لم تبيع؟ & # 8221 ؛ سؤال.
لذلك ، دعنا نفترض لأغراض المناقشة أننا لسنا مشاركين في هذه المرحلة. إذا وجد البائع شخصًا يستأجر ممتلكاته ، فسيظل قرض البائع ساريًا. قد يكون البائع أو لا يمتلك خبرة في إيجار الأرض وقد يكون لديه أو لا يمتلك مستأجرًا لائقًا. هذه الحجج مفيدة للاعتراضات الأخرى ، ولكن لا تؤثر حقًا على & # 8220 ؛ القرض الجديد & # 8221 ؛ سيناريو.
يمنح معظم المقرضين البائع ائتمانًا للدخل بنسبة 75 ٪ مقابل نسب ديونهم. على سبيل المثال ، افترض أن البائع لديه دفعة أساسية قدرها 750 دولارًا والمستأجر الذي يدفع 1000 دولار. سيشمل المُقرض 75٪ من مبلغ الإيجار ، أو 750 دولارًا ، كدخل يساعد في تعويض مدفوعات الديون الأساسية البالغة 750 دولارًا. إنه ليس في الواقع غسل & # 8220 ؛ لكنه قريب جدًا.
حتى لو كان الإيجار 750 دولارًا فقط ، فإن ائتمان دخل الإيجار بنسبة 75٪ سيعادل 562.50 دولارًا ، مقابل الدفعة الشهرية البالغة 750 دولارًا. من واقع خبرتي ، لا يكفي عادةً مبلغ 187.50 دولارًا لاستبعاد البائع من القرض.
لذلك ، للتلخيص ، بغض النظر عما إذا كنت تخطط للحصول على العقار من خلال خيار التأجير ، Sub2 ، أو أي شكل آخر من أشكال التمويل الإبداعي حيث يظل القرض الحالي في مكانه ، يجب أن يكون السيناريو الأسوأ هو أن المقرض الجديد يعامل العقار على أنه إذا كان إيجارًا.
خيار التأجير
إذا دخلت في اتفاقية خيار إيجار مع البائع ، فقد يعمل هذا بشكل إيجابي للبائع في التأهل للحصول على قرض جديد. مرة أخرى ، يجب أن تكون أسوأ الحالات هي معاملة العقار على أنه إيجار مباشر. أفضل حالة هي أن يمنح المُقرض البائع الائتمان الكامل لسداد الديون.
في بعض الأحيان يكون للمقرضين متطلبات مختلفة لـ & # 8220 ؛ إثبات & # 8221 ؛ يتم دفع المدفوعات بالفعل من قبل المستثمر. في الماضي ، طُلب مني تقديم خطاب يؤكد موافقي على أن أكون مسؤولاً عن الدفع. في بعض الأحيان قد يكون عرض البائع لاتفاقية خيار الإيجار كافياً. في أحيان أخرى ، اضطررت إلى تقريب النسخ (الأمامية والخلفية) من الشيكات الملغاة وإرسالها بالبريد.
على حد علمي ، لم يكن لدي بائع أبدًا ولم أتلق ائتمانًا كاملاً للمدفوعات التي أجريها وسيتصل بي البائعون عادةً عند التقدم بطلب للحصول على قرض جديد. أدعوهم للقيام بذلك عند إجراء المناقشة الأولية حول بند الاستحقاق على البيع (DOS) و & # 8220 ؛ كيف أحصل على قرض آخر؟ & # 8221 ؛ الاهتمام.
تمويل المالك
بشكل عام ، سيكون هذا أمرًا لا يحتاج إلى تفكير إذا تم إجراء المعاملة بطريقة & # 8220 ؛ تقليدي & # 8221 ؛ طريقة. أعني بهذا وجود مستند يمكن إظهاره للمقرض كدليل على الصفقة والاتفاق. يمكن أن يكون سند إذني وصك ثقة أو رهن عقاري في بعض الولايات) أو عقد صك أو مستند مشابه.
أعتقد أن بعض المستثمرين يصبحون أكثر قلقًا عند شراء العقار الخاضع للتمويل الحالي (Sub2). نظرًا لأن العديد من معاملات Sub2 لا تحتوي على & # 8220 ؛ تقليدي & # 8221 ؛ اكتب المستند الذي يثبت الشراء ، فقد تكون هناك حاجة إلى مزيد من الجهد هنا.
اعتمادًا على اللغة في اتفاقية الشراء ، قد تكون هذه مشكلة أو لا. في كثير من الأحيان ، يستطيع البائعون لدي إثبات البيع من خلال تزويد المُقرض بنسخة من الاتفاقية. نظرًا لأن اتفاقي ينص على أنني مسؤول عن المدفوعات ، فإن هذا سوف يرضي المقرض الجديد بشكل متكرر.
إذا لم يقم بالمهمة من تلقاء نفسه ، فإن إضافة نسخة من بيان تسوية HUD-1 المكتمل سيعزز الحجة. بغض النظر عن حقيقة أنني ملأت HUD-1 بنفسي ، فهذا دليل على حقيقة حدوث عملية بيع. حتى تعرف ما تفعله ، أوصي بالسماح لشركة العنوان أو المحامي بإكمال النموذج نيابة عنك. إذا كنت تشتري